BİR OTO YOL,BİR ŞEHİR VE DEĞİŞEN EMLAK DENGELERİ

Bir Otoyol, Bir Şehir ve Değişen Emlak Dengeleri

Bazen bir yol sadece bir yol değildir.
Bir otoyol, bir ilçenin kaderini, bir mahallenin değerini, hatta bir sokağın geleceğini değiştirir.

Yalova’dan başlayıp Gölcük’ün güneyinden geçerek Kuzey Marmara Otoyolu’na bağlanması planlanan yeni otoyol projesi de tam olarak böyle bir etki alanı oluşturuyor. Bugün henüz asfaltı dökülmemiş olsa da, emlak piyasasında etkisi şimdiden hissedilmeye başlandı.

Peki bu yol, Gölcük ve çevresi için ne anlama geliyor?

⸻

Ulaşım Kolaylığı = Değer Artışı mı?

Gayrimenkul piyasasında ezber bir cümle vardır:
“Ulaşım olan yerde değer olur.”

Bu çoğu zaman doğrudur ama eksik bir doğrudur.

Yeni otoyol, Yalova–Kocaeli–İstanbul hattında ciddi bir zaman kazancı sağlayacak. Bu da Gölcük, Karamürsel, Başiskele ve Kartepe gibi ilçeleri İstanbul’a fiilen biraz daha yaklaştıracak. Özellikle şehir dışında yaşayıp büyük şehirde çalışanlar için bu bölgeler daha cazip hale gelecektir.

Bu cazibe, doğal olarak konut talebini ve fiyatları yukarı çeker.

Ancak burada kritik soru şudur:
Her ev aynı oranda mı değer kazanır?

Cevap net: Hayır.

⸻

Gölcük’te Kazanan ve Kaybeden Bölgeler

Otoyolun Gölcük’ün güneyinden geçecek olması, ilçenin merkezini ve sahil hattını doğrudan etkilemeyecek gibi görünse de dolaylı etkiler oldukça güçlü olacak.

Merkeze uzak ama otoyol bağlantılarına yakın bölgeler, yeni yerleşim alanları açısından öne çıkabilir. Buna karşılık otoyola çok yakın konumda kalan bazı mevcut konutlar için gürültü, çevresel etki ve yaşam kalitesi gibi başlıklar tartışma konusu olabilir.

Yani otoyolun hemen dibindeki ev her zaman kazançlı değildir;
erişilebilir ama maruz kalmayan konumlar asıl kazanan olur.

⸻

Emlak Piyasasında Sessiz Tehlike: Beklenti Balonu

Böyle büyük projelerde en sık yapılan hata, henüz proje tamamlanmadan fiyatların aşırı şişirilmesidir. “Otoyol geliyor” söylemiyle gerçek piyasa değerinin çok üzerine çıkan ilanlar, bir süre sonra alıcı bulamaz hale gelir.

Bu durum hem satıcıyı yorar hem de piyasada güven kaybı oluşturur.

Gerçek değer artışı; yolun açılmasıyla, bağlantıların netleşmesiyle ve bölgenin yaşam kalitesine gerçekten katkı sağlamasıyla ortaya çıkar. Kâğıt üzerindeki beklentiyle değil.

⸻

Bu Yol Kime Yarar?

Bu otoyol;
• Doğru lokasyondaki arsa ve konut sahiplerine,
• Uzun vadeli düşünen yatırımcılara,
• Bölgenin gelişim planını okuyabilenlere yarar.

Ama sadece söylentiyle, “nasıl olsa değerlenir” düşüncesiyle yapılan alımlar için aynı şeyi söylemek zor.

⸻

Son Söz

Yollar şehirleri büyütür ama herkesi eşit zengin etmez.
Kazananlar, yolu değil haritayı doğru okuyanlar olur.

Gölcük ve çevresi için bu otoyol önemli bir fırsat.
Ama her fırsat gibi, doğru zamanda ve doğru yerde değerlendirilirse anlamlıdır.

Emlakta olduğu gibi hayatta da…
Mesele yolun geçmesi değil, senin nerede durduğundur.
 

*Murat COŞKUN

Değirmendere Yalı Emlak
Gayrimenkul danışmanı/Yerel Piyasa Analisti