Bir ev, bir işyeri aldınız ve kiraya vereceksiniz. Alacağınız kira ile de az ya da çok ihtiyaçlarınızı karşılayacaksınız. Planı uygulamaya koydunuz. O sırada da enflasyon patladı. Ne yaparsınız? Yasaya göre gerçekleşen TÜFE oranında (yasa da böyle diyordu) kirayı artırırsınız. Başarabilirseniz kiranızın, yani kira yoluyla edindiğiniz paranın alım gücünü korursunuz.
Ancak tam da o sırada, hem de her şeyin fiyatı enflasyon ölçüsünde artıyor iken, kamu otoritesi bir karar alıyor ve “Şu tarihten itibaren kira artışları yüzde 25 ile sınırlı.” diyor. Diyelim ki enflasyon yüzde 75 ve kirayı yüzde 25 artırdınız. Artık paranızın alım değeri yüzde 50 düşmüş demektir.
Üstelik teorik olarak her malın bedeli yüzde 75 artıyor iken bazı mal ya da hizmetlerde yüzde 25 artışı hem de yasayla uygulamaya koyduğunuz zaman piyasayı bozuyorsunuz demektir. Kiraya getirdiğiniz artış kısıtını tüm mal ve hizmetlere uygulasanız ve zorla enflasyonu düşürseniz bile aslında yine piyasayı bozuyorsunuz anlamına gelir. Çünkü bu kez o mal ve hizmetleri üretenlerin başta işçilik olmak üzere maliyetleri enflasyon ölçüsünde artarken, fiyatları artmayacaktır. Ne olur? Çok basit; batarlar.
Sadece bu kadar mı? Bir de kira çarpanı diye bir konu var: Aldığınız ve kiraya verdiğiniz gayrimenkulun fiyatı belirlenirken aldığınız kira ile kaç yılda kendini amorti edeceğini gösteren bir denklem bu. Diyelim ki 6 milyon TL’ye bir dükkan aldınız, 30 bin TL’ye kiraya verdiniz. Kira çarpanı kaç olur; 200. Yani 200 ay aynı alım gücünü taşıyacak parayı alırsanız kendinizi enflasyona karşı korumuş olursunuz.
Ancak kamu otoritesi enflasyon yüzde 75 olmasına ve önümüzdeki yıl için 52 bin 500 TL kira almanız gerektiği halde, yüzde 25 artışı zorunlu tutarak önümüzdeki yıl 37 bin 500 TL kira artışı yapmanızı zorunlu kılıyor.
Yüzde 75 enflasyon olduğuna göre evinizin değeri bir yıl sonra 10,5 milyon TL’ye çıkıyor. 52 bin 500 TL kira alırsanız kira çarpanı yine 200 olacak, 200 ay sonra alınan gelir, gayrimenkulun bedelini karşılamış olacak.
Ancak yüzde 75 yerine yüzde 25 kira artışına razı olursanız bu kez alacağınız 37 bin 500 TL kira geliri ile gayrimenkulun bedelini karşılayabilmek için 280 ay kira almanız gerekecek. Demek ki 80 ay kaybettiniz.
Ne oldu; mal sahipleri ile kiracılar birbirine girdi. Kavgalar yaralamalar ve hatta cinayetler yaşandı. Piyasa bozuldu.
Nasıl olabilirdi? Bir kez TÜFE üstü kira artışına izin verilmez ve mal sahiplerinin enflasyona karşı alım güçlerinin düşmesi önlenmiş olurdu. Kiracıların gelirleri de aynı şekilde enflasyon kadar artırılır, onlar da enflasyona karşı korunurdu. Böylelikle yüksek enflasyonlu dönemde mal sahipleri ile kiracıların alım güçlerinde bir değişiklik olmazdı.
Ancak her iki koşul da yerine getirildiği halde taraflardan birinin alım gücünde gerileme yaşanıyorsa bu kez enflasyon hesabından şüphelenmek gerekir.. Öyle ya tüm malların fiyatlarındaki artışı gösteren enflasyonun, gelirim de enflasyon kadar arttığı için alım gücümü sabit tutması gerekiyordu.
Şimdi duyduğumuz kadarıyla aslında çok sınırlı bir şekilde uygulanmış olan yüzde 25’lik kira kısıtı kaldırılacak. 1 Temmuz 2024’ten itibaren eski sisteme, yıllık TÜFE artışına dönülecek. Doğru da olacak. Ancak yukarıdaki koşulların yerine getirilmesi halinde.
Çünkü eğer gerçekten ayırmak istiyorsanız kavgada yumruk atanlardan sadece bir tarafın elini tutmazsınız!