GAYRİMENKUL DE DOĞRU FİYAT STRATEJİSİ:NEDEN İLK 30 GÜN KRİTİK ?
Gayrimenkul satışında çoğu kişi fiyatı belirlerken duygusal davranır.
“Bu evde anılarım var.”
“Bu kadar masraf yaptım.”
“Komşum şu fiyata satmış.”
Oysa piyasa duyguyla değil, veriyle hareket eder.
Bir mülk satışa çıktığında ilk 30 gün, sürecin en değerli dönemidir. Çünkü ilan yeni olduğu için en fazla görünürlüğü bu dönemde alır. Emlak portallarında yeni ilanlar üst sıralarda çıkar, daha fazla tıklanır ve daha fazla gerçek alıcıyla karşılaşır.
İlk 30 Günün Gücü
Gayrimenkul piyasasında “ilk etki” çok önemlidir.
Ciddi alıcılar piyasayı sürekli takip eder. Yeni çıkan ilanları hemen inceler, uygun fiyatlı olanları hızlıca ziyaret ederler. Eğer mülk bu dönemde doğru fiyatla çıkmışsa, güçlü pazarlık zemini oluşur.
Ancak fiyat piyasanın üzerindeyse ne olur?
• İlan görüntülenir ama arama gelmez.
• Arama gelir ama randevuya dönüşmez.
• Randevu olur ama teklif çıkmaz.
Bu süreç uzadıkça ilan “yıpranır”. Bekleyen ilan algısı oluşur. Alıcı şunu düşünür:
“Demek ki bu evde bir problem var.”
Aslında problem çoğu zaman evde değil, fiyatındadır.
Yüksekten Başlamak Kazanç mı?
Birçok mülk sahibi “Yüksek yazalım, nasıl olsa pazarlık olur” düşüncesindedir. Ancak bu strateji çoğu zaman ters teper. Çünkü alıcılar bütçelerine göre filtreleme yapar. Örneğin piyasa değeri 5 milyon olan bir evi 5 milyon 500 bin yazdığınızda, 5 milyon bütçeli alıcı o ilanı hiç görmez.
Yani yanlış fiyat, doğru alıcıyı baştan kaybettirir.
Daha da önemlisi, zaman uzadıkça pazarlık gücü azalır. 90 gündür satılmayan bir mülkte alıcı daha sert pazarlık yapar. Çoğu zaman ev, ilk gün doğru fiyatla satılabilecek rakamın altına gider.
Doğru Fiyat Nasıl Belirlenir?
Doğru fiyat;
• Satılmış emsallere dayanır
• Bölgedeki arz-talep dengesini dikkate alır
• Mülkün fiziksel durumunu objektif değerlendirir
• Piyasanın mevcut ekonomik şartlarını hesaba katar
Özellikle Değirmendere gibi lokasyon bazlı değer değişiminin yüksek olduğu bölgelerde; manzara, kat, cephe ve ulaşım faktörü ciddi fiyat farkı yaratır.
Sonuç
Gayrimenkulde kazanç; yüksekten yazmakla değil, doğru stratejiyle yönetmekle elde edilir.
İlk 30 gün;
• En yüksek görünürlük
• En ciddi alıcı kitlesi
• En güçlü pazarlık zemini
demektir.
Unutmayın:
Piyasa ile inatlaşan değil, piyasayı doğru okuyan kazanır.
Değirmendere Yalı Emlak
Murat Coşkun – Gayrimenkul Danışmanı